📐 Ratgeber
Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung
Die Wohnfläche steht in fast jedem Miet- und Kaufvertrag, im Exposé und in der Nebenkostenabrechnung. Trotzdem weiß kaum jemand, wie die Zahl zustande kommt – und warum eine Dachgeschosswohnung mit 75 m² Grundfläche am Ende vielleicht nur 60 m² Wohnfläche hat. Der Grund: Nicht jeder Quadratmeter zählt voll. Wie stark eine Fläche angerechnet wird, hängt von der Raumhöhe und der Art des Raums ab.
In diesem Ratgeber erklären wir die Regeln der Wohnflächenverordnung (WoFlV), zeigen, wie du richtig misst, und rechnen eine Beispielwohnung mit Dachschräge, Balkon und Wintergarten komplett durch. Alle Zahlen stammen aus derselben Rechenlogik wie unser Wohnflächenrechner. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht – dazu mehr am Ende.
Wohnfläche oder Nutzfläche: Was zählt dazu?
Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören und zum Wohnen dienen: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellraum innerhalb der Wohnung. Dazu kommen anteilig Balkone, Loggien, Terrassen und unbeheizbare Wintergärten. Seit dem 1. Januar 2004 regelt das die WoFlV; die früher oft zitierte DIN 283 wurde bereits 1983 zurückgezogen. Wenn heute jemand „nach DIN“ sagt, ist meist trotzdem die WoFlV gemeint.
Nutzfläche ist dagegen ein Sammelbegriff für Flächen, die genutzt werden, aber nicht dem Wohnen dienen. Die WoFlV nennt solche Räume Zubehörräume und rechnet sie ausdrücklich nicht zur Wohnfläche. Für den Alltag heißt das: Ein großer Keller oder ein trockener Dachboden machen eine Wohnung praktischer, vergrößern aber nicht die Wohnfläche.
- Zählt nicht zur Wohnfläche: Keller, Waschküche, Dachboden, Trockenraum, Heizungsraum, Garage, Abstellräume außerhalb der Wohnung.
- Zählt nicht: Geschäftsräume sowie Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen.
- Zählt voll: Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m – auch ein ausgebauter, beheizter Dachraum.
- Zählt anteilig: Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen, unbeheizbare Wintergärten.
Richtig messen: lichte Maße statt Rohbaumaße
Die WoFlV misst die Grundfläche nach den lichten Maßen – also von Wand zu Wand im fertigen Raum, ab Vorderkante von Putz oder Verkleidung. Rohbaumaße aus alten Bauplänen sind deshalb oft etwas zu groß. Fußleisten, Heizkörper, Badewanne und Einbaumöbel stehen zwar auf dem Boden, ihre Fläche wird aber mitgezählt. Nicht dazu gehören unter anderem Schornsteine, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Absätzen sowie Fensternischen, die nicht bis zum Boden reichen.
Für rechteckige Räume genügt Länge × Breite. Verwinkelte Grundrisse teilst du in Rechtecke auf und addierst die Teilflächen. Ein Wohnzimmer mit 5,20 × 4,10 m hat zum Beispiel 21,32 m²; eine Küche mit 3,20 × 2,80 m kommt auf 8,96 m².
- Jeden Raum einzeln skizzieren und Nischen oder Vorsprünge einzeichnen.
- Länge und Breite in Bodennähe und auf halber Höhe messen, bei Abweichungen den kleineren Wert nehmen.
- Unter Dachschrägen die Kniestockhöhe (lichte Höhe der senkrechten Wand) und die Dachneigung notieren.
- Balkon, Terrasse und Wintergarten getrennt erfassen – sie werden anders angerechnet.
- Alle Maße in Metern mit zwei Nachkommastellen aufschreiben und erst am Ende addieren.
Dachschrägen: die Höhenregel aus § 4 WoFlV
Unter Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe darüber, wie viel eine Fläche zählt: ab 2 m voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Weil die Höhe zur Traufwand hin stetig abnimmt, teilt der Rechner den Raum geometrisch in diese drei Zonen auf. Wie wir dabei vorgehen, beschreiben wir unter Methodik.
Ein Beispiel mit den Vorgabewerten des Rechners: Ein Schlafzimmer ist 4 m lang (parallel zum First) und 5 m breit, die Kniestockhöhe beträgt 1,20 m, die Dachneigung 45°, und es handelt sich um ein Satteldach. Bei 45° steigt die Decke pro Meter um 1 m. Die 2-m-Marke ist also schon nach 0,80 m erreicht – auf beiden Seiten. Damit liegen 2 × 0,80 = 1,60 m Raumbreite in der Halbzone: 1,60 × 4 = 6,40 m², davon zählen 3,20 m². Die übrigen 3,40 m Breite ergeben 13,60 m² mit voller Anrechnung. Von 20 m² Grundfläche bleiben so 16,80 m² Wohnfläche.
Wie stark Kniestock und Neigung das Ergebnis prägen, zeigt die Tabelle für denselben Raum mit 4 × 5 m. Bei einem flachen Dach mit 30° und nur 0,50 m Kniestock erreicht der Raum selbst unter dem First keine 2 m – dann zählt keine einzige Fläche voll.
| Kniestockhöhe | Wohnfläche bei 30° | Wohnfläche bei 45° |
|---|---|---|
| 0,50 m | 6,54 m² | 12,00 m² |
| 1,00 m | 13,07 m² | 16,00 m² |
| 1,20 m | 14,46 m² | 16,80 m² |
| 1,50 m | 16,54 m² | 18,00 m² |
| 2,00 m | 20,00 m² | 20,00 m² |
🦊 Fuchs-Tipp: Bei einem Pultdach steigt die Schräge nur von einer Seite an. Derselbe Raum mit 1,20 m Kniestock und 45° kommt dann auf 18,40 m², weil nur ein 0,80 m breiter Streifen zur Hälfte zählt. Wähle im Rechner deshalb die richtige Dachform.
Balkon, Terrasse und Wintergarten
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach § 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Ein Balkon mit 6 m² bringt also normalerweise 1,50 m² Wohnfläche, im Höchstfall 3,00 m². Wann mehr als ein Viertel angesetzt wird, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Lage und Nutzwert – der Rechner lässt deshalb einen Faktor bis 50 % zu und schlägt 25 % vor.
Ein unbeheizbarer Wintergarten zählt zur Hälfte, ebenso Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Ein Wintergarten mit 3,00 × 2,50 m hat 7,50 m² Grundfläche und bringt damit 3,75 m² Wohnfläche. Ist er dagegen beheizt und ganzjährig bewohnbar, behandelst du ihn wie einen normalen Raum und rechnest nach der lichten Höhe.
Die Beispielwohnung komplett durchgerechnet
Unsere Beispielwohnung liegt im Dachgeschoss. Nur das Schlafzimmer liegt unter der Schräge, die übrigen Räume sind mindestens 2 m hoch. Dazu kommen ein Balkon und ein unbeheizbarer Wintergarten. Die Tabelle zeigt Grundfläche und angerechnete Fläche je Raum, gerundet wie im Rechner auf zwei Nachkommastellen.
Von 74,88 m² Grundfläche bleiben 63,43 m² Wohnfläche – gut 11 m² weniger. Den größten Abzug verursacht der Balkon mit 4,50 m², gefolgt vom Wintergarten mit 3,75 m² und der Dachschräge mit 3,20 m². Setzt du den Balkon zur Hälfte an, steigt die Wohnfläche auf 64,93 m².
| Raum | Maße | Grundfläche | Anrechnung | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|
| Wohnzimmer | 5,20 × 4,10 m | 21,32 m² | 100 % | 21,32 m² |
| Küche | 3,20 × 2,80 m | 8,96 m² | 100 % | 8,96 m² |
| Bad | 2,40 × 2,00 m | 4,80 m² | 100 % | 4,80 m² |
| Flur | 4,50 × 1,40 m | 6,30 m² | 100 % | 6,30 m² |
| Schlafzimmer (Schräge) | 4,00 × 5,00 m, 1,20 m, 45° | 20,00 m² | 100 % / 50 % | 16,80 m² |
| Balkon | 6,00 m² | 6,00 m² | 25 % | 1,50 m² |
| Wintergarten (unbeheizt) | 3,00 × 2,50 m | 7,50 m² | 50 % | 3,75 m² |
| Summe | 74,88 m² | 63,43 m² |
Typische Fehler und was rechtlich zu beachten ist
Die meisten Abweichungen entstehen nicht durch falsche Formeln, sondern durch falsche Ausgangswerte. Prüfe vor allem diese Punkte:
Zur rechtlichen Seite nur ein Hinweis: Die WoFlV gilt unmittelbar vor allem für den geförderten Wohnungsbau. In Miet- und Kaufverträgen kann auch eine andere Berechnungsart vereinbart sein, und ob eine Abweichung zwischen vereinbarter und tatsächlicher Fläche Folgen etwa für Miete oder Kaufpreis hat, ist eine Rechtsfrage. Unser Ratgeber und der Rechner sind dafür keine Rechtsberatung. Wenn es um Geld oder einen Streit geht, wende dich an einen Mieterverein, Eigentümerverband oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt und lass die Fläche gegebenenfalls fachkundig aufmessen.
- Grundfläche mit Wohnfläche verwechselt: Bei Dachgeschossen kann der Unterschied leicht 10 bis 20 % betragen.
- Rohbaumaße aus dem Plan übernommen: Putz und Verkleidung verkleinern jeden Raum um einige Zentimeter je Wand.
- Balkon voll gezählt: Er zählt in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller oder Dachboden mitgerechnet: Zubehörräume gehören nicht zur Wohnfläche.
- Kniestock falsch gemessen: Gemessen wird vom fertigen Fußboden bis zum Beginn der Schräge.
🦊 Fuchs-Tipp: Nutze die berechnete Wohnfläche gleich weiter: Mit ihr schätzt du die Kartonzahl im Umzugskarton-Rechner oder die Heizkosten im Heizkostenrechner. Für Bodenbeläge zählt dagegen die volle Grundfläche – auch unter der Schräge. Wie du dafür Material planst, zeigt der Ratgeber Boden verlegen.
Häufige Fragen
Wie wird die Wohnfläche unter einer Dachschräge berechnet?
Nach § 4 WoFlV zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, Flächen zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte und Flächen unter 1 m gar nicht. Ein 4 × 5 m großer Raum mit 1,20 m Kniestock, 45° Neigung und Satteldach kommt so auf 16,80 m² statt 20 m².
Wie viel zählt ein Balkon zur Wohnfläche?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Ein Balkon mit 6 m² bringt also meist 1,50 m², maximal 3,00 m² Wohnfläche.
Gehört der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Keller, Dachböden, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung sind Zubehörräume und zählen nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche. Sie sind Nutzfläche.
Gilt die DIN 283 noch?
Nein, die DIN 283 wurde 1983 zurückgezogen. Seit 2004 gilt die Wohnflächenverordnung. In Verträgen kann aber eine andere Berechnungsart vereinbart sein – im Zweifel lohnt sich ein Blick in den Vertrag.
Was tue ich, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nicht stimmt?
Miss zuerst sorgfältig nach und rechne mit dem Wohnflächenrechner. Ob eine Abweichung rechtliche Folgen hat, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab. Das klärt eine Beratung beim Mieterverein oder bei einer Anwältin bzw. einem Anwalt – unser Rechner ist keine Rechtsberatung.
Alle Zahlen sind nachvollziehbare Rechenbeispiele mit offen genannten Annahmen und Vorgabepreisen (Oktober 2026), keine individuelle Beratung. Wie wir rechnen, steht in der Methodik, die Preisbelege unter Quellen.